{"id":4167,"date":"2026-08-20T07:33:00","date_gmt":"2026-08-20T07:33:00","guid":{"rendered":"https:\/\/financenomade.fr\/articles\/?p=4167"},"modified":"2026-08-20T07:34:15","modified_gmt":"2026-08-20T07:34:15","slug":"scpi-premiere-cession-actif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/financenomade.fr\/articles\/scpi-premiere-cession-actif\/","title":{"rendered":"SCPI Iroko Zen : ce que r\u00e9v\u00e8le sa premi\u00e8re cession d\u2019actif"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-group fn-reponse-directe is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\">\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">L\u2019essentiel en quatre chiffres<\/h2>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li>Un commerce de <strong>1 230 m\u00b2 \u00e0 Barcelone<\/strong>, acquis en 2021 pour <strong>2,357 M\u20ac<\/strong>.<\/li>\n\n\n<li>Revendu fin juin 2026 pour <strong>2,644 M\u20ac<\/strong>, soit une plus-value de <strong>287 000 euros<\/strong>, ou 12,2 %.<\/li>\n\n\n<li>Entre les deux : le d\u00e9part de l\u2019enseigne alimentaire <strong>DIA<\/strong>, et une relocation \u00e0 <strong>Action<\/strong>, qui y a ouvert son premier magasin de la ville.<\/li>\n\n\n<li>C\u2019est la <strong>premi\u00e8re cession d\u2019actif<\/strong> r\u00e9alis\u00e9e par cette SCPI depuis sa cr\u00e9ation.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une SCPI qui revend un immeuble, ce n\u2019est pas une actualit\u00e9. Une SCPI qui revend <strong>son premier<\/strong> immeuble, si. C\u2019est le moment o\u00f9 l\u2019on peut enfin v\u00e9rifier quelque chose qu\u2019aucun taux de distribution ne dit : est-ce que le patrimoine vaut ce que l\u2019expert \u00e9crit qu\u2019il vaut.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019op\u00e9ration : la SCPI Iroko Zen a c\u00e9d\u00e9 fin juin 2026 un commerce de 1 230 m\u00b2 situ\u00e9 \u00e0 Barcelone, acquis cinq ans plus t\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"2400\" height=\"1350\" src=\"https:\/\/financenomade.fr\/articles\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/schema-scpi-cession-barcelone.webp\" alt=\"Frise du parcours de l\u2019immeuble de Barcelone, de son acquisition en 2021 \u00e0 sa cession en 2026\" class=\"wp-image-4164\" srcset=\"https:\/\/financenomade.fr\/articles\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/schema-scpi-cession-barcelone.webp 2400w, https:\/\/financenomade.fr\/articles\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/schema-scpi-cession-barcelone-300x169.webp 300w, https:\/\/financenomade.fr\/articles\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/schema-scpi-cession-barcelone-1024x576.webp 1024w, https:\/\/financenomade.fr\/articles\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/schema-scpi-cession-barcelone-768x432.webp 768w, https:\/\/financenomade.fr\/articles\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/schema-scpi-cession-barcelone-1536x864.webp 1536w, https:\/\/financenomade.fr\/articles\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/schema-scpi-cession-barcelone-2048x1152.webp 2048w\" sizes=\"auto, (max-width: 2400px) 100vw, 2400px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Acquisition \u00e0 2,357 M\u20ac en 2021, d\u00e9part de DIA, relocation \u00e0 Action, cession \u00e0 2,644 M\u20ac fin juin 2026. Les performances pass\u00e9es ne pr\u00e9jugent pas des performances futures.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les faits, dans l\u2019ordre<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En 2021, la SCPI ach\u00e8te l\u2019immeuble <strong>2,357 millions d\u2019euros<\/strong>. Nous sommes en pleine crise sanitaire, le commerce physique est le secteur que tout le monde fuit. Le local est occup\u00e9 par DIA, une enseigne d\u2019alimentation, pr\u00e9cis\u00e9ment le segment qui venait de d\u00e9montrer sa r\u00e9silience pendant les confinements.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En cours de d\u00e9tention, le locataire part. C\u2019est le moment de v\u00e9rit\u00e9 d\u2019un actif commercial : un local vide ne rapporte rien et se vend mal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est relou\u00e9 \u00e0 Action, enseigne de discount non alimentaire en expansion, qui y ouvre son premier magasin de Barcelone. Fin juin 2026, l\u2019immeuble est c\u00e9d\u00e9 <strong>2,644 millions d\u2019euros<\/strong>, soit <strong>287 000 euros de plus que le prix d\u2019achat<\/strong>, ou 12,2 %.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un d\u00e9tail \u00e0 ne pas ignorer<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les rapports annuels de la SCPI permettent d\u2019ajouter une information que le bulletin ne donne pas : ce qu\u2019en disaient les experts immobiliers ind\u00e9pendants, ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e. L\u2019immeuble \u00e9tait \u00e9valu\u00e9 <strong>2 900 000 euros fin 2022<\/strong>, puis 2 525 000 euros fin 2023 et <strong>2 385 000 euros fin 2024<\/strong>, des exercices marqu\u00e9s par la remont\u00e9e des taux et le d\u00e9part du locataire. Fin 2025, le bail Action sign\u00e9, l\u2019expertise remonte \u00e0 <strong>2 800 000 euros<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le prix de vente s\u2019inscrit dans cette fourchette : <strong>10,9 % au-dessus<\/strong> du point bas de fin 2024, mais <strong>5,6 % en dessous<\/strong> de la derni\u00e8re expertise. Ce second chiffre m\u00e9rite d\u2019\u00eatre dit clairement : c\u2019est un b\u00e9mol. Six mois avant la vente, l\u2019expert \u00e9crivait que ce bien valait 2,8 millions d\u2019euros ; le march\u00e9, lui, a pay\u00e9 2,644 millions. Sur un actif isol\u00e9, un \u00e9cart de cet ordre reste dans la marge d\u2019impr\u00e9cision normale d\u2019une expertise. Mais il rappelle que ces valeurs restent des opinions : si le m\u00eame optimisme se v\u00e9rifiait sur l\u2019ensemble du parc, la d\u00e9cote de 4,31 % entre le prix de part et la valeur de reconstitution serait pour l\u2019essentiel consomm\u00e9e. Une cession ne fait pas que valider les expertises, elle en montre aussi les limites.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Plus-value de march\u00e9 ou plus-value de gestion<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est toute la question, et c\u2019est l\u00e0 que l\u2019op\u00e9ration devient instructive.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une <strong>plus-value de march\u00e9<\/strong>, c\u2019est acheter au bon moment et revendre au bon moment. \u00c7a arrive, et \u00e7a ne prouve pas grand-chose sur la qualit\u00e9 d\u2019un g\u00e9rant. Sur cinq ans, n\u2019importe quel actif bien situ\u00e9 achet\u00e9 au creux de 2021 pouvait se revaloriser.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une <strong>plus-value de gestion<\/strong>, c\u2019est diff\u00e9rent. Ici, l\u2019actif a perdu son locataire en cours de route. \u00c0 ce moment pr\u00e9cis, l\u2019op\u00e9ration pouvait mal tourner : vacance prolong\u00e9e, loyer ren\u00e9goci\u00e9 \u00e0 la baisse, d\u00e9cote \u00e0 la revente. Il a \u00e9t\u00e9 relou\u00e9 \u00e0 une enseigne en expansion, sur un actif qui a donc conserv\u00e9 sa valeur locative.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est cette s\u00e9quence qui a de la valeur informative, pas le pourcentage final.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi une premi\u00e8re cession en dit plus qu\u2019un rendement affich\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une SCPI jeune peut afficher un taux de distribution flatteur sans avoir jamais rien prouv\u00e9. Elle ach\u00e8te, elle encaisse des loyers, elle distribue. Tant qu\u2019elle n\u2019a rien vendu, <strong>la valeur de son patrimoine reste une estimation<\/strong>, produite par des experts, sur des hypoth\u00e8ses.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une cession transforme une estimation en prix r\u00e9el. Elle r\u00e9pond \u00e0 trois questions d\u2019un coup.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Le patrimoine vaut-il ce qu\u2019on dit qu\u2019il vaut ?<\/strong> Un actif c\u00e9d\u00e9 au-dessus de son prix de revient valide l\u2019expertise. C\u00e9d\u00e9 en dessous, il la corrige.<\/li>\n\n\n<li><strong>Le g\u00e9rant sait-il arbitrer ?<\/strong> Vendre suppose de d\u00e9cider qu\u2019un actif a donn\u00e9 ce qu\u2019il avait \u00e0 donner. Beaucoup de soci\u00e9t\u00e9s de gestion ne vendent que contraintes, pour honorer des retraits.<\/li>\n\n\n<li><strong>Que devient le produit de la vente ?<\/strong> Le capital d\u00e9gag\u00e9 est r\u00e9allou\u00e9 sur de nouvelles acquisitions. Le taux auquel il se r\u00e9investit compte autant que la plus-value.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le seul garde-fou chiffr\u00e9 : la valeur de reconstitution<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il existe un indicateur que la r\u00e9glementation encadre, et c\u2019est le seul. La <strong>valeur de reconstitution<\/strong> repr\u00e9sente ce qu\u2019il faudrait d\u00e9bourser aujourd\u2019hui pour reconstituer le patrimoine de la SCPI, frais et droits compris.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le prix de souscription se d\u00e9termine sur la base de cette valeur, et <strong>tout \u00e9cart sup\u00e9rieur \u00e0 10 %<\/strong> doit \u00eatre justifi\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion et notifi\u00e9 \u00e0 l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers, en application de l\u2019<strong>article L. 214-94 du code mon\u00e9taire et financier<\/strong>. Attention toutefois \u00e0 ce que recouvre cette valeur : elle ajoute \u00e0 l\u2019actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 les frais qu\u2019il faudrait engager pour racheter le m\u00eame patrimoine, elle est donc sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur des immeubles eux-m\u00eames. C\u2019est ce m\u00e9canisme, et non le taux de distribution, qui emp\u00eache une part de d\u00e9river durablement de la r\u00e9alit\u00e9 de son patrimoine.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans le cas pr\u00e9sent, la valeur de reconstitution s\u2019\u00e9tablit \u00e0 <strong>214,24 euros<\/strong> au 30 juin 2026. Le prix de la part, lui, est pass\u00e9 de 204 \u00e0 <strong>205 euros au 1er ao\u00fbt 2026<\/strong>, troisi\u00e8me revalorisation cons\u00e9cutive. La part se paie donc <strong>4,31 % en dessous<\/strong> de ce que co\u00fbterait la reconstitution du patrimoine, et le taux d\u2019occupation financier ressort \u00e0 96,88 %.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un d\u00e9tail qui compte : cette hausse est une d\u00e9cision de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, prise bien avant le seuil de 10 % qui l\u2019aurait contrainte. C\u2019est le signe qu\u2019elle consid\u00e8re la valeur du patrimoine comme durablement acquise, et non un ajustement subi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces deux chiffres se v\u00e9rifient en deux minutes dans un bulletin trimestriel, et ils disent bien plus qu\u2019un rendement affich\u00e9 sur une plaquette.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Et ces 287 000 euros, qui les touche ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est la question que tout associ\u00e9 se pose, et la r\u00e9ponse tient en deux temps.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D\u2019abord, la plus-value est encaiss\u00e9e par la SCPI, pas par vous. C\u2019est la soci\u00e9t\u00e9 de gestion qui d\u00e9cide de la distribuer aux associ\u00e9s ou de la r\u00e9employer dans de nouvelles acquisitions. Les deux se d\u00e9fendent : distribuer fait plaisir, r\u00e9employer fait cro\u00eetre le patrimoine.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ensuite, la fiscalit\u00e9 d\u00e9pend du pays o\u00f9 se trouve l\u2019immeuble, et c\u2019est le point que les comparateurs oublient. L\u2019actif \u00e9tant espagnol, la <strong>convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995<\/strong> attribue par son article 13 l\u2019imposition de la plus-value \u00e0 l\u2019\u00c9tat o\u00f9 le bien est situ\u00e9, la France \u00e9liminant ensuite la double imposition par un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t. Le chemin n\u2019a rien \u00e0 voir avec celui d\u2019un immeuble fran\u00e7ais, et il diff\u00e8re encore d\u2019un pays europ\u00e9en \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une comparaison pour mesurer l\u2019enjeu : si le m\u00eame immeuble avait \u00e9t\u00e9 situ\u00e9 en France, cinq ans de d\u00e9tention n\u2019auraient ouvert droit \u00e0 <strong>aucun abattement<\/strong> pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. Ces abattements ne commencent qu\u2019\u00e0 partir de la sixi\u00e8me ann\u00e9e. Sur une plus-value immobili\u00e8re de particulier, cela signifie 19 % d\u2019imp\u00f4t et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur la totalit\u00e9 du gain.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La le\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale vaut au-del\u00e0 de cette op\u00e9ration : dans une SCPI, la localisation des actifs n\u2019est pas qu\u2019une affaire de diversification, c\u2019est un param\u00e8tre fiscal de premier ordre.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ce qu\u2019il faut regarder dans un rapport de SCPI<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si cette op\u00e9ration vous donne envie de regarder vos propres lignes, voici les endroits o\u00f9 chercher, dans cet ordre.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Les cessions de l\u2019exercice.<\/strong> Combien, \u00e0 quel prix, compar\u00e9 au prix de revient et \u00e0 la derni\u00e8re expertise. C\u2019est la page que personne ne lit.<\/li>\n\n\n<li><strong>La valeur de reconstitution<\/strong> compar\u00e9e au prix de la part, et l\u2019\u00e9cart en pourcentage.<\/li>\n\n\n<li><strong>Le taux de rendement \u00e0 l\u2019acquisition.<\/strong> Il indique \u00e0 quel prix le g\u00e9rant ach\u00e8te aujourd\u2019hui, donc ce que rapportera le capital r\u00e9investi.<\/li>\n\n\n<li><strong>Le taux d\u2019occupation financier<\/strong> et son \u00e9volution, qui dit la sant\u00e9 locative r\u00e9elle du parc.<\/li>\n\n\n<li><strong>La r\u00e9partition g\u00e9ographique<\/strong>, pour savoir quelle convention fiscale s\u2019appliquera \u00e0 vos revenus et \u00e0 vos plus-values.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le taux de distribution, lui, arrive apr\u00e8s. Pris seul, il ne dit ni d\u2019o\u00f9 vient l\u2019argent distribu\u00e9, ni si le patrimoine se valorise ou se d\u00e9pr\u00e9cie.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ce qu\u2019il ne faut surtout pas en conclure<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une op\u00e9ration r\u00e9ussie ne fait pas une SCPI, et cinq ans ne font pas un historique.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette cession porte sur un actif parmi plusieurs dizaines. Elle a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e dans un contexte de march\u00e9 donn\u00e9, sur un secteur donn\u00e9, dans une ville donn\u00e9e. Elle ne dit rien de ce que produiront les cessions suivantes, ni de la valorisation du reste du parc.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Rappelons ce que reste une SCPI : un placement de long terme, <strong>sans garantie en capital ni de revenu<\/strong>, dont la liquidit\u00e9 n\u2019est pas assur\u00e9e. Les parts se revendent quand il existe une contrepartie, ce qui n\u2019est pas toujours imm\u00e9diat. Le rendement d\u00e9pend des loyers per\u00e7us et de l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 immobilier, tous deux susceptibles de baisser.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00c0 retenir :<\/strong> ce qui distingue une bonne SCPI d\u2019une autre ne se lit pas dans le rendement affich\u00e9, mais dans la fa\u00e7on dont elle traite les moments difficiles. Un d\u00e9part de locataire g\u00e9r\u00e9 proprement en dit plus long que trois ann\u00e9es de distribution r\u00e9guli\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelle plus-value la SCPI Iroko Zen a-t-elle r\u00e9alis\u00e9e sur sa premi\u00e8re cession ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un commerce de 1 230 m\u00b2 situ\u00e9 \u00e0 Barcelone, acquis 2,357 millions d\u2019euros en 2021, a \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9 2,644 millions d\u2019euros fin juin 2026, soit une plus-value de 287 000 euros, ou 12,2 %, apr\u00e8s cinq ans de d\u00e9tention. Les performances pass\u00e9es ne pr\u00e9jugent pas des performances futures.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 combien les experts \u00e9valuaient-ils l\u2019immeuble de Barcelone avant sa vente ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans les rapports annuels de la SCPI Iroko Zen, l\u2019immeuble \u00e9tait \u00e9valu\u00e9 2 900 000 euros au 31\/12\/2022, 2 525 000 euros au 31\/12\/2023, 2 385 000 euros au 31\/12\/2024, puis 2 800 000 euros au 31\/12\/2025 apr\u00e8s sa relocation \u00e0 Action. C\u00e9d\u00e9 2 644 000 euros fin juin 2026, il s\u2019est vendu 5,6 % en dessous de la derni\u00e8re expertise et 10,9 % au-dessus de la pr\u00e9c\u00e9dente. La derni\u00e8re expertise s\u2019est donc r\u00e9v\u00e9l\u00e9e l\u00e9g\u00e8rement optimiste par rapport au prix de march\u00e9 r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi la premi\u00e8re cession d\u2019une SCPI est-elle importante ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Parce qu\u2019elle transforme une estimation d\u2019expert en prix de march\u00e9 r\u00e9el. Tant qu\u2019une SCPI n\u2019a rien vendu, la valeur de son patrimoine repose sur des expertises. Une cession valide ou corrige ces expertises, et montre la capacit\u00e9 du g\u00e9rant \u00e0 arbitrer.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce que la valeur de reconstitution d\u2019une SCPI ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est la valeur de r\u00e9alisation de la soci\u00e9t\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire son actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9, augment\u00e9e des frais qu\u2019il faudrait engager pour racheter le m\u00eame patrimoine. Elle est donc sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur des immeubles. Le prix de souscription se d\u00e9termine sur cette base et tout \u00e9cart sup\u00e9rieur \u00e0 10 % doit \u00eatre justifi\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion et notifi\u00e9 \u00e0 l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers, en application de l\u2019article L. 214-94 du code mon\u00e9taire et financier.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment est impos\u00e9e la plus-value d\u2019une SCPI sur un immeuble \u00e9tranger ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Elle suit la convention fiscale conclue avec le pays o\u00f9 se situe l\u2019immeuble. Pour l\u2019Espagne, la convention du 10 octobre 1995 attribue l\u2019imposition \u00e0 l\u2019\u00c9tat de situation du bien, la France \u00e9liminant ensuite la double imposition par un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t. Le traitement diff\u00e8re donc de celui d\u2019un immeuble fran\u00e7ais, et d\u2019un pays \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Faut-il choisir une SCPI sur son taux de distribution ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non, pris isol\u00e9ment il est peu informatif : il ne dit ni l\u2019origine des sommes distribu\u00e9es, ni l\u2019\u00e9volution de la valeur des parts. Il faut le lire avec la valeur de reconstitution, le taux d\u2019occupation financier, le rendement \u00e0 l\u2019acquisition et les cessions de l\u2019exercice.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous d\u00e9tenez des parts de SCPI et vous ne savez pas dire, aujourd\u2019hui, si votre patrimoine se valorise ou se d\u00e9pr\u00e9cie ? C\u2019est exactement le genre de v\u00e9rification qui se fait rapport annuel en main.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-small-font-size wp-block-paragraph\"><em>Donn\u00e9es chiffr\u00e9es : <a href=\"https:\/\/www.iroko.eu\/bulletins-trimestriels\/t2-2026\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">bulletin trimestriel du deuxi\u00e8me trimestre 2026 de la SCPI Iroko Zen<\/a> et rapports annuels 2022 \u00e0 2025 de la SCPI, publi\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion. Les valeurs d\u2019expertise cit\u00e9es sont issues de l\u2019inventaire du patrimoine de ces rapports annuels. La SCPI Iroko Zen est cit\u00e9e ici parce qu\u2019elle est l\u2019objet de l\u2019op\u00e9ration d\u00e9crite. Elle figure parmi les produits r\u00e9f\u00e9renc\u00e9s par Finance Nomade, qui per\u00e7oit une r\u00e9mun\u00e9ration de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion en cas de souscription par son interm\u00e9diaire : cet article constitue donc une communication \u00e0 caract\u00e8re promotionnel. Il a une vocation informative et ne constitue pas une recommandation personnalis\u00e9e. Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidit\u00e9. Le rendement n\u2019est pas garanti et les performances pass\u00e9es ne pr\u00e9jugent pas des performances futures. Finance Nomade est conseiller en investissements financiers non ind\u00e9pendant au sens de l\u2019article 325-5 du r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers, immatricul\u00e9 \u00e0 l\u2019ORIAS sous le num\u00e9ro 26009844.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 lire aussi<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><a href=\"https:\/\/financenomade.fr\/immobilier-patrimonial\/\">Immobilier patrimonial : d\u00e9tention directe, SCPI, arbitrages<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/financenomade.fr\/conseiller-patrimoine-crest\/\">Conseiller en gestion de patrimoine \u00e0 Crest, dans la Dr\u00f4me<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/financenomade.fr\/placements-financiers\/\">Placements financiers : choisir son enveloppe et ses supports<\/a><\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-35f06ea7 wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/calendly.com\/contact-financenomade\/premier-rendez-vous\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\ud83d\udc49 R\u00e9server mon Audit Patrimonial<\/a><\/div>\n\n<\/div>\n\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n \"@type\": \"FAQPage\",\n \"mainEntity\": [\n  {\n   \"@type\": \"Question\",\n   \"name\": \"Quelle plus-value la SCPI Iroko Zen a-t-elle r\u00e9alis\u00e9e sur sa premi\u00e8re cession ?\",\n   \"acceptedAnswer\": {\n    \"@type\": \"Answer\",\n    \"text\": \"Un commerce de 1 230 m\u00b2 situ\u00e9 \u00e0 Barcelone, acquis 2,357 millions d\u2019euros en 2021, a \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9 2,644 millions d\u2019euros fin juin 2026, soit une plus-value de 287 000 euros, ou 12,2 %, apr\u00e8s cinq ans de d\u00e9tention. Les performances pass\u00e9es ne pr\u00e9jugent pas des performances futures.\"\n   }\n  },\n  {\n   \"@type\": \"Question\",\n   \"name\": \"\u00c0 combien les experts \u00e9valuaient-ils l\u2019immeuble de Barcelone avant sa vente ?\",\n   \"acceptedAnswer\": {\n    \"@type\": \"Answer\",\n    \"text\": \"Dans les rapports annuels de la SCPI Iroko Zen, l\u2019immeuble \u00e9tait \u00e9valu\u00e9 2 900 000 euros au 31\/12\/2022, 2 525 000 euros au 31\/12\/2023, 2 385 000 euros au 31\/12\/2024, puis 2 800 000 euros au 31\/12\/2025 apr\u00e8s sa relocation \u00e0 Action. C\u00e9d\u00e9 2 644 000 euros fin juin 2026, il s\u2019est vendu 5,6 % en dessous de la derni\u00e8re expertise et 10,9 % au-dessus de la pr\u00e9c\u00e9dente. La derni\u00e8re expertise s\u2019est donc r\u00e9v\u00e9l\u00e9e l\u00e9g\u00e8rement optimiste par rapport au prix de march\u00e9 r\u00e9el.\"\n   }\n  },\n  {\n   \"@type\": \"Question\",\n   \"name\": \"Pourquoi la premi\u00e8re cession d\u2019une SCPI est-elle importante ?\",\n   \"acceptedAnswer\": {\n    \"@type\": \"Answer\",\n    \"text\": \"Parce qu\u2019elle transforme une estimation d\u2019expert en prix de march\u00e9 r\u00e9el. Tant qu\u2019une SCPI n\u2019a rien vendu, la valeur de son patrimoine repose sur des expertises. Une cession valide ou corrige ces expertises, et montre la capacit\u00e9 du g\u00e9rant \u00e0 arbitrer.\"\n   }\n  },\n  {\n   \"@type\": \"Question\",\n   \"name\": \"Qu\u2019est-ce que la valeur de reconstitution d\u2019une SCPI ?\",\n   \"acceptedAnswer\": {\n    \"@type\": \"Answer\",\n    \"text\": \"C\u2019est la valeur de r\u00e9alisation de la soci\u00e9t\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire son actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9, augment\u00e9e des frais qu\u2019il faudrait engager pour racheter le m\u00eame patrimoine. Elle est donc sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur des immeubles. Le prix de souscription se d\u00e9termine sur cette base et tout \u00e9cart sup\u00e9rieur \u00e0 10 % doit \u00eatre justifi\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion et notifi\u00e9 \u00e0 l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers, en application de l\u2019article L. 214-94 du code mon\u00e9taire et financier.\"\n   }\n  },\n  {\n   \"@type\": \"Question\",\n   \"name\": \"Comment est impos\u00e9e la plus-value d\u2019une SCPI sur un immeuble \u00e9tranger ?\",\n   \"acceptedAnswer\": {\n    \"@type\": \"Answer\",\n    \"text\": \"Elle suit la convention fiscale conclue avec le pays o\u00f9 se situe l\u2019immeuble. Pour l\u2019Espagne, la convention du 10 octobre 1995 attribue l\u2019imposition \u00e0 l\u2019\u00c9tat de situation du bien, la France \u00e9liminant ensuite la double imposition par un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t. 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