{"id":4587,"date":"2026-10-15T07:00:00","date_gmt":"2026-10-15T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/financenomade.fr\/articles\/?p=4587"},"modified":"2026-10-16T17:44:59","modified_gmt":"2026-10-16T17:44:59","slug":"rentabilite-pinel-rapport-officiel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/financenomade.fr\/articles\/rentabilite-pinel-rapport-officiel\/","title":{"rendered":"Rentabilit\u00e9 du Pinel : ce que le rapport avait pr\u00e9vu, et ce qui s\u2019est pass\u00e9"},"content":{"rendered":"\n

En 2019, l\u2019\u00c9tat a demand\u00e9 \u00e0 ses propres inspecteurs de mesurer la rentabilit\u00e9 du Pinel. Ce dispositif r\u00e9duisait l\u2019imp\u00f4t des particuliers qui achetaient un logement neuf pour le louer. Leur rapport tient en une phrase : sans hausse des prix de l\u2019immobilier, une op\u00e9ration sur deux perd de l\u2019argent. Les inspecteurs l\u2019ont rendu au gouvernement en novembre 2019. Pourtant, le dispositif a continu\u00e9 cinq ans de plus. Depuis, la hausse des prix a sauv\u00e9 en moyenne les acheteurs de 2017, mais pas tous.<\/p>\n\n\n\n

Je suis conseiller en gestion de patrimoine chez Finance Nomade, et je ne vends pas d\u2019immobilier neuf. En revanche, je conseille des contrats d\u2019assurance-vie, comme celui qui sert de comparaison plus bas. Je peux donc vous montrer ces chiffres tranquillement. J\u2019ai relu les 70 pages du rapport public<\/a>. Cet article explique pourquoi tant d\u2019op\u00e9rations perdaient sans hausse des prix. Il montre aussi ce qui s\u2019est pass\u00e9 depuis, et ce que \u00e7a change si vous d\u00e9tenez un Pinel en 2026.<\/p>\n\n\n\n

Un rapport officiel, deux inspections, un constat<\/h2>\n\n\n\n

Le travail vient de deux corps de contr\u00f4le de l\u2019\u00c9tat. Le premier est l\u2019Inspection g\u00e9n\u00e9rale des finances, rattach\u00e9e \u00e0 Bercy. Le second est le Conseil g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019environnement et du d\u00e9veloppement durable, son \u00e9quivalent pour le logement. Leur mission a dur\u00e9 un peu plus de quatre mois, de juin \u00e0 octobre 2019. Surtout, ils ont travaill\u00e9 sur les donn\u00e9es fiscales r\u00e9elles : les prix d\u00e9clar\u00e9s, vente par vente.<\/p>\n\n\n\n

Un rappel d\u2019abord. Pour un achat jusqu\u2019en 2022, le Pinel r\u00e9duisait l\u2019imp\u00f4t de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement neuf. En \u00e9change, le propri\u00e9taire louait six, neuf ou douze ans, \u00e0 un loyer plafonn\u00e9. En 2023 puis en 2024, ces taux ont baiss\u00e9, sauf pour les logements aux normes renforc\u00e9es, appel\u00e9s \u00ab Pinel+ \u00bb. Puis le dispositif s\u2019est \u00e9teint le 31 d\u00e9cembre 2024. En revanche, les engagements pris avant cette date continuent de produire leurs effets. Beaucoup de propri\u00e9taires qui louent vivent donc encore sous ses r\u00e8gles, et les premiers arrivent au bout de leur engagement.<\/p>\n\n\n\n

La rentabilit\u00e9 du Pinel : un \u00e9cart de prix mesur\u00e9 sur les ventes r\u00e9elles<\/h2>\n\n\n\n

Tout le rapport tient, en r\u00e9alit\u00e9, dans un \u00e9cart de prix. En effet, les inspecteurs ont compar\u00e9, quartier par quartier, le prix des appartements vendus en Pinel et le prix des appartements anciens du m\u00eame secteur. Ainsi, l\u2019ancien vaut en moyenne 32 % de moins que le neuf achet\u00e9 en Pinel, au m\u00eame endroit. La synth\u00e8se du rapport retient donc le chiffre rond de 30 %.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi cet \u00e9cart condamne-t-il tant d\u2019op\u00e9rations ? Parce qu\u2019un appartement neuf ne le reste pas. Neuf ans plus tard, au moment de la revente, votre logement est devenu un appartement ancien parmi d\u2019autres. Le rapport le mesure : le prix de revente d\u2019un logement Pinel rejoint, en moyenne, celui d\u2019un logement ancien de m\u00eame surface. L\u2019\u00e9tiquette \u00ab neuf \u00bb, et le prix pay\u00e9 pour elle, ont disparu.<\/p>\n\n\n\n

Or la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t montait au mieux \u00e0 21 % du prix, sur douze ans. Sur un deux-pi\u00e8ces de 185 000 euros, cela fait au mieux 38 850 euros de r\u00e9duction. Or ce deux-pi\u00e8ces co\u00fbtait 55 500 euros de plus que l\u2019ancien du quartier. Autrement dit, l\u2019avantage fiscal \u00e9tait plus petit que le surco\u00fbt pay\u00e9 \u00e0 l\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n

Le sc\u00e9nario type : 16 254 euros de perte \u00e0 prix stables<\/h2>\n\n\n\n

Les inspecteurs ont ensuite chiffr\u00e9 une op\u00e9ration type. L\u2019appartement est achet\u00e9 3 700 euros le m\u00e8tre carr\u00e9 en Pinel, quand l\u2019ancien du m\u00eame quartier vaut 2 590 euros. Puis ils comptent tout sur neuf ans : les loyers, le cr\u00e9dit, les imp\u00f4ts, la r\u00e9duction Pinel, puis la revente. Voici leurs r\u00e9sultats selon l\u2019\u00e9volution des prix du quartier.<\/p>\n\n\n\n

Prix du quartier sur neuf ans<\/th>Revente au m\u00b2<\/th>R\u00e9sultat Pinel<\/th>R\u00e9sultat ancien<\/th><\/tr><\/thead>
\u221223\u00a0%<\/td>2\u00a0000\u00a0\u20ac<\/td>\u221248\u00a0704\u00a0\u20ac<\/td>\u221253\u00a0690\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
\u22123\u00a0%<\/td>2\u00a0500\u00a0\u20ac<\/td>\u221221\u00a0204\u00a0\u20ac<\/td>\u221217\u00a0820\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
Prix stables<\/td>2\u00a0590\u00a0\u20ac<\/td>\u221216\u00a0254\u00a0\u20ac<\/td>\u221211\u00a0364\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
+16\u00a0%<\/td>3\u00a0000\u00a0\u20ac<\/td>+6\u00a0296\u00a0\u20ac<\/td>+18\u00a0049\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
+35\u00a0%<\/td>3\u00a0500\u00a0\u20ac<\/td>+33\u00a0796\u00a0\u20ac<\/td>+53\u00a0919\u00a0\u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
R\u00e9sultat global sur neuf ans, revente comprise, pour une op\u00e9ration type financ\u00e9e \u00e0 cr\u00e9dit. La colonne \u00ab ancien \u00bb place le m\u00eame budget dans un appartement ancien du m\u00eame quartier, donc plus grand. Source : rapport des inspections de l\u2019\u00c9tat, novembre 2019, tableau 5.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Deux lignes m\u00e9ritent votre attention. D\u2019abord, \u00e0 prix stables, le Pinel perd 16 254 euros, r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t comprise. Ensuite, m\u00eame quand les prix montent de 16 %, le m\u00eame argent plac\u00e9 dans l\u2019ancien rapporte presque trois fois plus. Le rapport donne aussi le seuil d\u2019\u00e9quilibre. Pour que l\u2019op\u00e9ration type cesse de perdre, le quartier devait prendre 11 % en neuf ans, soit 1,2 % par an.<\/p>\n\n\n\n

Le calcul complet d\u2019un Pinel achet\u00e9 en 2017<\/h2>\n\n\n\n

Le tableau des inspecteurs donne un r\u00e9sultat final. Je refais ici le chemin, euro par euro, sur un exemple proche de leur op\u00e9ration type. C\u2019est une estimation de ma part : les hypoth\u00e8ses sont \u00e9crites en clair, et chacune se discute. Pour simplifier, je compte neuf ans \u00e0 partir de l\u2019achat, comme le rapport. Avec un achat sur plan, la location commence souvent un ou deux ans plus tard.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019achat : 185 000 euros, plus les frais de notaire<\/h3>\n\n\n\n

Prenons par exemple un deux-pi\u00e8ces neuf de 50 m\u00b2, achet\u00e9 en 2017 \u00e0 3 700 euros le m\u00e8tre carr\u00e9, soit 185 000 euros. Dans le neuf, les frais de notaire sont r\u00e9duits<\/a>. Ils tournent autour de 2,7 % du prix, soit \u00e0 peu pr\u00e8s 5 000 euros, pay\u00e9s de votre poche. Le prix du logement, lui, est emprunt\u00e9 en totalit\u00e9, sur vingt ans, au taux de 1,3 % retenu par le rapport. La mensualit\u00e9 atteint alors 876 euros, plus environ 46 euros d\u2019assurance du pr\u00eat.<\/p>\n\n\n\n

Le loyer : plafonn\u00e9 \u00e0 544 euros<\/h3>\n\n\n\n

En Pinel, le loyer ne se fixe pas librement. La loi impose un plafond au m\u00e8tre carr\u00e9, selon la ville. Dans une grande ville de province comme Toulouse, ce plafond donnait en 2017 environ 544 euros par mois pour 50 m\u00b2. Pour simplifier, je garde ce loyer pendant neuf ans, sans la hausse annuelle permise par l\u2019indice des loyers. Ce choix p\u00e9nalise un peu le Pinel. Selon le rapport, ce plafond ne g\u00eanait pas partout. Sur toute la France, il ne changeait rien pour 43 % des logements Pinel, car il d\u00e9passait le loyer du march\u00e9. Mais dans les grandes villes de province du m\u00eame classement que Toulouse, il pesait sur deux logements sur trois. Le plus gros frein restait le prix d\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019effort d\u2019\u00e9pargne : environ 300 euros par mois<\/h3>\n\n\n\n

Chaque mois, le loyer ne couvre pas le cr\u00e9dit : la diff\u00e9rence sort de votre poche, c\u2019est l\u2019effort d\u2019\u00e9pargne. Il faut ajouter les charges : taxe fonci\u00e8re, copropri\u00e9t\u00e9, assurance et gestion. Il faut aussi pr\u00e9voir un mois vide de temps en temps. Enfin, il faut payer l\u2019imp\u00f4t sur ce que les loyers rapportent, une fois les charges et les int\u00e9r\u00eats retir\u00e9s. Pour un foyer dont la tranche d\u2019imp\u00f4t sur le revenu est \u00e0 30 %, cela fait 30 % d\u2019imp\u00f4t. S\u2019y ajoutent 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, un second imp\u00f4t qui finance la protection sociale. En face, la r\u00e9duction Pinel sur neuf ans vaut 18 % du prix. Cela fait 33 300 euros, soit 3 700 euros par an.<\/p>\n\n\n\n

Chaque mois, en moyenne sur neuf ans<\/th>Montant<\/th><\/tr><\/thead>
Loyer encaiss\u00e9<\/td>+544\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
Mois vides (un mois tous les deux ans)<\/td>\u221223\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
Mensualit\u00e9 du cr\u00e9dit<\/td>\u2212876\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
Assurance du pr\u00eat<\/td>\u221246\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
Charges : taxe fonci\u00e8re, copropri\u00e9t\u00e9, assurance du propri\u00e9taire, gestion<\/td>\u2212120\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
Imp\u00f4t et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les loyers<\/td>\u221290\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
Effort sans la r\u00e9duction<\/strong><\/td>environ \u2212610\u00a0\u20ac<\/strong><\/td><\/tr>
R\u00e9duction Pinel (33\u00a0300\u00a0\u20ac sur neuf ans)<\/td>+308\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
Effort avec la r\u00e9duction<\/strong><\/td>environ \u2212300\u00a0\u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Estimation de l\u2019auteur. L\u2019imp\u00f4t est calcul\u00e9 sur environ 2 300 euros de loyers imposables par an, une fois retir\u00e9s les charges, les int\u00e9r\u00eats du cr\u00e9dit et l\u2019assurance du pr\u00eat.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Sans la r\u00e9duction, il faudrait donc sortir environ 610 euros par mois. Avec elle, l\u2019effort retombe \u00e0 environ 300 euros par mois. Sur neuf ans, vous aurez vers\u00e9 environ 32 700 euros, plus les 5 000 euros de frais de notaire.<\/p>\n\n\n\n

La revente : tout se joue sur le prix du quartier<\/h3>\n\n\n\n

Ainsi, au bout de neuf ans, il reste environ 107 700 euros \u00e0 rembourser \u00e0 la banque. Or le bien se revend au prix de l\u2019ancien du quartier, pas au prix pay\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Revente au m\u00b2<\/th>Prix de vente<\/th>Reste apr\u00e8s le cr\u00e9dit<\/th>Bilan sur neuf ans<\/th><\/tr><\/thead>
2\u00a0590\u00a0\u20ac (prix stables)<\/td>129\u00a0500\u00a0\u20ac<\/td>21\u00a0800\u00a0\u20ac<\/td>\u221215\u00a0900\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
2\u00a0330\u00a0\u20ac (stables, rabais de 10\u00a0%)<\/td>116\u00a0500\u00a0\u20ac<\/td>8\u00a0900\u00a0\u20ac<\/td>\u221228\u00a0800\u00a0\u20ac<\/td><\/tr>
3\u00a0340\u00a0\u20ac (+29\u00a0%, moyenne de l\u2019institut de la statistique, provisoire)<\/td>167\u00a0000\u00a0\u20ac<\/td>59\u00a0400\u00a0\u20ac<\/td>+21\u00a0700\u00a0\u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Estimation de l\u2019auteur, hypoth\u00e8ses ci-dessus. Frais d\u2019agence \u00e0 la revente non compris : environ 5 % du prix en moins.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Pour obtenir le bilan, je pars de ce qui reste une fois la banque rembours\u00e9e. J\u2019en retire ce que vous avez sorti de votre poche : l\u2019effort mensuel et les frais de notaire. \u00c0 prix stables, mon calcul retombe presque sur celui des inspecteurs : environ 15 900 euros de perte, contre 16 254 euros dans le rapport.<\/p>\n\n\n\n

M\u00eame avec la hausse de 29 %, l\u2019appartement se revend 18 000 euros sous son prix d\u2019achat. Le gain vient des loyers, de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t et du cr\u00e9dit rembours\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Et si vous aviez plac\u00e9 le m\u00eame argent ?<\/h3>\n\n\n\n

Imaginez trois voisins qui n\u2019ach\u00e8tent rien. Chacun place les m\u00eames sommes, aux m\u00eames dates, sur une assurance-vie : 5 000 euros au d\u00e9part, puis 300 euros par mois pendant neuf ans. Seul le niveau de risque change. Face \u00e0 eux, rappelons le r\u00e9sultat du Pinel. Si les prix n\u2019ont pas boug\u00e9, il perd environ 15 900 euros, avant m\u00eame les frais d\u2019agence. S\u2019ils ont suivi la moyenne de la province (+29 %), il gagne environ 13 400 euros, frais d\u2019agence de 5 % pay\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Sans risque : le fonds en euros<\/h4>\n\n\n\n

Le premier voisin choisit le fonds en euros, la partie garantie du contrat. Pour ce calcul, je retiens 2 % par an avant pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, soit environ 1,66 % une fois ces pr\u00e9l\u00e8vements pay\u00e9s. C\u2019est un ordre de grandeur : les fonds en euros ont rapport\u00e9 2,63 % en moyenne en 2025, mais seulement 1,91 % en 2022. Au bout de neuf ans, il dispose d\u2019environ 40 900 euros. Il a donc gagn\u00e9 environ 3 200 euros, et l\u2019assureur garantissait son capital.<\/p>\n\n\n\n

Face au Pinel : si les prix n\u2019ont pas boug\u00e9, ce voisin a plus de 19 000 euros d\u2019avance. Si les prix ont mont\u00e9 de 29 %, le Pinel le devance d\u2019environ 10 000 euros. D\u2019apr\u00e8s le rapport de 2019, le Pinel fait jeu \u00e9gal \u00e0 partir d\u2019environ 19 % de hausse en neuf ans.<\/p>\n\n\n\n

Un risque mesur\u00e9 : des fonds en actions \u00e0 5 % par an<\/h4>\n\n\n\n

Le deuxi\u00e8me voisin accepte une part de risque. Avec neuf ans devant soi, on peut placer ces sommes sur des fonds en actions et viser 5 % par an, une fois les frais du contrat pay\u00e9s. Ce n\u2019est pas garanti, mais sur une telle dur\u00e9e, c\u2019est un objectif raisonnable. \u00c0 ce rythme, il dispose d\u2019environ 48 400 euros au bout de neuf ans, soit environ 46 000 euros une fois l\u2019imp\u00f4t de l\u2019assurance-vie pay\u00e9. Il a donc gagn\u00e9 pr\u00e8s de 9 000 euros, et son argent n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 bloqu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Face au Pinel : si les prix n\u2019ont pas boug\u00e9, ce voisin a pr\u00e8s de 25 000 euros d\u2019avance. Si les prix ont mont\u00e9 de 29 %, le Pinel le devance encore, d\u2019environ 4 500 euros. Le jeu \u00e9gal se situe vers 23 % de hausse.<\/p>\n\n\n\n

Plus de risque : toute la bourse mondiale<\/h4>\n\n\n\n

Le troisi\u00e8me voisin place tout dans un fonds indiciel qui suit les grandes entreprises du monde entier (l\u2019indice MSCI World). Du 30\/06\/2017 au 30\/06\/2026, ce fonds a rapport\u00e9 environ 12,6 % par an, frais du fonds d\u00e9duits. Les versements du voisin valent alors environ 76 300 euros avant imp\u00f4t, et environ 67 000 euros apr\u00e8s. Il a donc gagn\u00e9 environ 30 000 euros. Le chemin n\u2019a pourtant pas \u00e9t\u00e9 tranquille : ce fonds a perdu un tiers de sa valeur en cinq semaines d\u00e9but 2020, puis 13,5 % sur l\u2019ann\u00e9e 2022.<\/p>\n\n\n\n

Face au Pinel : si les prix n\u2019ont pas boug\u00e9, ce voisin a pr\u00e8s de 46 000 euros d\u2019avance. M\u00eame avec 29 % de hausse, il garde environ 16 600 euros d\u2019avance. Pour faire jeu \u00e9gal, il aurait fallu pr\u00e8s de 39 % de hausse des prix.<\/p>\n\n\n\n

Les trois voisins face au Pinel<\/h4>\n\n\n\n
Placement, du moins au plus risqu\u00e9<\/th>Gain sur neuf ans, imp\u00f4t pay\u00e9<\/th>\u00c9cart avec le Pinel si les prix ont mont\u00e9 de 29\u00a0%<\/th>Hausse n\u00e9cessaire au Pinel pour faire jeu \u00e9gal<\/th><\/tr><\/thead>
Fonds en euros, 2\u00a0% par an<\/td>environ 3\u00a0200\u00a0\u20ac<\/td>Pinel devant, environ 10\u00a0000\u00a0\u20ac<\/td>environ 19\u00a0%<\/td><\/tr>
Fonds en actions, 5\u00a0% par an<\/td>environ 9\u00a0000\u00a0\u20ac<\/td>Pinel devant, environ 4\u00a0500\u00a0\u20ac<\/td>environ 23\u00a0%<\/td><\/tr>
Bourse mondiale, performance r\u00e9elle<\/td>environ 30\u00a0000\u00a0\u20ac<\/td>Bourse devant, environ 16\u00a0600\u00a0\u20ac<\/td>environ 39\u00a0%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Calcul de l\u2019auteur : 5 000 euros puis 300 euros par mois, du 30\/06\/2017 au 30\/06\/2026, en assurance-vie de plus de huit ans. Pinel \u00e0 +29 % : environ 13 400 euros de gain, frais d\u2019agence pay\u00e9s. Hausse n\u00e9cessaire tir\u00e9e du tableau 5 du rapport de 2019, revente de 50 m\u00b2 avec 5 % de frais d\u2019agence. Les performances pass\u00e9es ne pr\u00e9jugent pas des performances futures.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Le Pinel n\u2019\u00e9tait donc pas un placement s\u00fbr. C\u2019\u00e9tait un pari \u00e0 cr\u00e9dit sur la hausse des prix, et la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t ne rattrapait qu\u2019une partie du prix pay\u00e9 en trop. Le rendement d\u2019un fonds en euros, comme celui de la bourse, change chaque ann\u00e9e, et le pass\u00e9 ne dit rien de l\u2019avenir.<\/p>\n\n\n\n

Certes, un avis plus favorable existe. En 2018, le Conseil des pr\u00e9l\u00e8vements obligatoires, un organisme rattach\u00e9 \u00e0 la Cour des comptes, estimait qu\u2019un Pinel gard\u00e9 douze ans pouvait rapporter 5,8 % par an, m\u00eame \u00e0 prix stables. La Cour des comptes juge toutefois cette estimation \u00ab quelque peu optimiste \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi personne ne regarde : l\u2019imp\u00f4t fait \u00e9cran<\/h2>\n\n\n\n

Comment un placement perdant \u00e0 prix stables a-t-il s\u00e9duit autant de monde ? Le rapport r\u00e9pond l\u00e0 aussi. Selon les professionnels interrog\u00e9s par la mission, la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t est la motivation principale de 80 % des acheteurs. Elle \u00ab \u00e9clipse compl\u00e8tement \u00bb, \u00e9crivent les inspecteurs, les questions de rendement locatif et de revente. Autrement dit, on ach\u00e8te pour payer moins d\u2019imp\u00f4t. On ne regarde ni le prix au m\u00e8tre carr\u00e9, ni ce que vaudra le bien dans neuf ans.<\/p>\n\n\n\n

Par la suite, la Cour des comptes<\/a> a confirm\u00e9 ce constat en septembre 2024. Dans sa propre enqu\u00eate, plus de 80 % des investisseurs interrog\u00e9s citent l\u2019avantage fiscal comme leur principale raison d\u2019acheter. Par ailleurs, pr\u00e8s de 70 % des investisseurs Pinel font partie des 10 % de foyers aux plus hauts revenus. Selon l\u2019estimation de la Cour, le Pinel avait co\u00fbt\u00e9 environ 7,3 milliards d\u2019euros \u00e0 l\u2019\u00c9tat fin 2023, et la facture court jusqu\u2019en 2038. Pour la Cour, la revente est \u00ab tr\u00e8s souvent le principal moyen de rendre ce dispositif financi\u00e8rement attractif \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00c9tat non plus n\u2019\u00e9tait pas gagnant. En effet, le dispositif visait des loyers plus bas. Or, selon le rapport, 9,3 % seulement des sommes accord\u00e9es en r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t se retrouvaient dans des baisses de loyer. Autrement dit, sur 100 euros de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, moins de 10 euros ont fait baisser un loyer. Le rapport en tire une conclusion s\u00e9v\u00e8re : les neuf dixi\u00e8mes de la d\u00e9pense n\u2019ont servi qu\u2019\u00e0 construire le logement. Il montre aussi qu\u2019une hausse de 1 % du prix de vente permet au promoteur de payer le terrain pr\u00e8s de 4 % plus cher.<\/p>\n\n\n\n

Fin de l\u2019engagement Pinel : trois chemins en 2026<\/h2>\n\n\n\n

Le rapport raisonnait en 2019, \u00e0 prix stables. Depuis, les prix ont boug\u00e9. Selon l\u2019INSEE, l\u2019institut public de la statistique, les appartements anciens de province valaient environ 29 % de plus mi-2026 que mi-2017. Ce chiffre de 2026 est encore provisoire. C\u2019est bien au-dessus des 11 % qu\u2019il fallait pour ne pas perdre. En moyenne, la hausse des prix a donc sauv\u00e9 les acheteurs de 2017.<\/p>\n\n\n\n

Mais une moyenne cache des \u00e9carts. Le rapport y voit un indice : les Pinel semblent se trouver dans des quartiers un peu moins chers que le reste de la ville. Votre r\u00e9sultat d\u00e9pend donc de votre rue, pas de la moyenne.<\/p>\n\n\n\n

Votre engagement commence le jour de la premi\u00e8re location, pas le jour de l\u2019achat. S\u2019il a d\u00e9marr\u00e9 en 2017 ou apr\u00e8s, pour neuf ans, il court encore ou se termine en ce moment. Trois chemins existent \u00e0 son terme. Chacun se calcule avant de se d\u00e9cider, car la bonne r\u00e9ponse change selon la ville.<\/p>\n\n\n\n

Prolonger l\u2019engagement de trois ans<\/h3>\n\n\n\n

Un engagement initial de six ou neuf ans peut se prolonger par p\u00e9riodes de trois ans, dans la limite de douze ans au total. Pour un achat jusqu\u2019en 2022, chaque p\u00e9riode ajoute 3 % du prix en r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t. La premi\u00e8re prolongation d\u2019un engagement de six ans ajoute m\u00eame 6 % (selon les r\u00e8gles publi\u00e9es par l\u2019administration fiscale<\/a>). En \u00e9change, le loyer reste plafonn\u00e9 trois ans de plus. La comparaison se fait donc entre ce compl\u00e9ment et le loyer de march\u00e9 auquel vous renoncez.<\/p>\n\n\n\n

Garder le bien et relouer au prix du march\u00e9<\/h3>\n\n\n\n

Une fois l\u2019engagement termin\u00e9, le plafond de loyer tombe. En revanche, le bail en cours continue : avec le m\u00eame locataire, le loyer suit seulement l\u2019indice officiel des loyers. Avec un nouveau locataire, le loyer se fixe en principe librement.<\/p>\n\n\n\n

Pourtant, dans les grandes villes o\u00f9 le logement manque, la loi limite aussi cette hausse. Le loyer du nouveau locataire ne peut pas d\u00e9passer celui du pr\u00e9c\u00e9dent, sauf gros travaux ou loyer nettement trop bas. Si le loyer \u00e9tait nettement trop bas, vous pouvez l\u2019augmenter, mais seulement de la moiti\u00e9 de l\u2019\u00e9cart avec les loyers du quartier. Le plafond Pinel peut donc peser encore apr\u00e8s la fin de l\u2019engagement.<\/p>\n\n\n\n

Le bien redevient ensuite un investissement locatif ordinaire. Il se juge comme tel : rendement net, charges de copropri\u00e9t\u00e9, travaux \u00e0 venir, fiscalit\u00e9 de vos loyers.<\/p>\n\n\n\n

Vendre, en connaissant le vrai prix<\/h3>\n\n\n\n

Attention d\u2019abord au calendrier. Si vous vendez avant la fin de l\u2019engagement, le fisc reprend en principe les r\u00e9ductions d\u00e9j\u00e0 obtenues. La loi pr\u00e9voit trois exceptions : une invalidit\u00e9 grave, un licenciement, ou le d\u00e9c\u00e8s de l\u2019un des membres du couple. Ensuite, votre prix d\u2019achat ne compte plus : le march\u00e9 comparera votre bien aux appartements anciens du quartier. Les ventes r\u00e9elles sont publiques et gratuites sur l\u2019explorateur officiel des valeurs fonci\u00e8res<\/a>, qui publie les prix de vente d\u00e9clar\u00e9s aux imp\u00f4ts. Vous y voyez ce qui s\u2019est vraiment vendu dans votre rue, et non les prix des annonces. Enfin, seul le r\u00e9sultat complet, loyers, imp\u00f4ts et revente compris, dit si le placement a vraiment rapport\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Quand tout l\u2019immeuble vend la m\u00eame ann\u00e9e<\/h3>\n\n\n\n

Dans une r\u00e9sidence Pinel, la plupart des acheteurs ont sign\u00e9 la m\u00eame ann\u00e9e. Leur engagement se termine donc aussi la m\u00eame ann\u00e9e. Beaucoup mettent alors en vente au m\u00eame moment des appartements presque identiques, dans le m\u00eame immeuble. Face \u00e0 dix annonces semblables, l\u2019acheteur n\u00e9gocie. Je n\u2019ai trouv\u00e9 aucune statistique officielle sur ce rabais : les 10 % du tableau sont une hypoth\u00e8se, pas une mesure.<\/p>\n\n\n\n

Le rapport cite aussi une \u00e9tude publique : un immeuble d\u00e9tenu \u00e0 plus de 80 % par des investisseurs risque davantage de se d\u00e9grader. Vendre dans l\u2019urgence, au milieu de dix annonces semblables, expose aussi au rabais.<\/p>\n\n\n\n

Mon avis sur la rentabilit\u00e9 du Pinel<\/h2>\n\n\n\n
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\u00c0 mon sens, le Pinel n\u2019\u00e9tait pas un placement, mais un pari \u00e0 cr\u00e9dit sur la hausse des prix. Je ne l\u2019aurais recommand\u00e9 qu\u2019\u00e0 un acheteur payant presque le prix de l\u2019ancien, car sans hausse des prix mon calcul perd 15 900 euros.<\/p>\n\n\n\n

Encore une fois, la comparaison avec la bourse est s\u00e9v\u00e8re. Sur les m\u00eames neuf ans, un fonds indiciel monde a rapport\u00e9 environ 30 000 euros, contre environ 13 400 euros pour le Pinel avec la hausse moyenne des prix. Certes, la bourse a ses mauvaises ann\u00e9es : elle a perdu un tiers de sa valeur d\u00e9but 2020. Mais elle ne demandait aucun cr\u00e9dit, et l\u2019argent restait disponible \u00e0 tout moment, alors que le Pinel le bloquait neuf ans. Je le rappelle : je conseille des contrats d\u2019assurance-vie, c\u2019est pourquoi je vous montre le d\u00e9tail des chiffres.<\/p>\n\n\n\n

Pour moi, le Pinel a surtout r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 ceux qui le vendaient. L\u2019acheteur payait son appartement environ 43 % plus cher que l\u2019ancien du m\u00eame quartier. Cet \u00e9cart faisait vivre toute la cha\u00eene : le promoteur, le propri\u00e9taire du terrain, les r\u00e9seaux et les conseillers qui le pla\u00e7aient, puis la banque qui pr\u00eatait la totalit\u00e9 sur vingt ans. Selon les promoteurs interrog\u00e9s par le rapport de 2019, les acheteurs Pinel n\u00e9gociaient d\u2019ailleurs moins les prix que les autres. Quant aux locataires, ils ne recevaient que 9,3 % de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, sous forme de loyers plus bas.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, l\u2019addition continue apr\u00e8s l\u2019engagement. Dans les villes o\u00f9 le march\u00e9 est tendu, le loyer reste en principe brid\u00e9 : le nouveau locataire ne peut pas payer plus que le pr\u00e9c\u00e9dent. Et \u00e0 la revente, tous les propri\u00e9taires de la r\u00e9sidence arrivent au bout de leur engagement la m\u00eame ann\u00e9e, ce qui p\u00e8se sur le prix. Ces ann\u00e9es d\u2019apr\u00e8s, rarement montr\u00e9es au moment de l\u2019achat, d\u00e9cident pourtant du r\u00e9sultat.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Questions fr\u00e9quentes sur la rentabilit\u00e9 du Pinel<\/h2>\n\n\n\n

Le Pinel existe-t-il encore en 2026 ?<\/h3>\n\n\n\n

Non pour acheter : le Pinel s\u2019est \u00e9teint le 31 d\u00e9cembre 2024. Depuis le 21 f\u00e9vrier 2026, le dispositif dit \u00ab Jeanbrun \u00bb a pris le relais pour le neuf et pour l\u2019ancien r\u00e9nov\u00e9. Il fonctionne autrement : le propri\u00e9taire qui loue d\u00e9duit chaque ann\u00e9e une part du prix du logement de ses loyers imposables. En revanche, les engagements Pinel pris avant 2025 continuent de produire leurs effets. La r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t se verse jusqu\u2019au terme pr\u00e9vu. De plus, l\u2019engagement initial peut se prolonger par p\u00e9riodes de trois ans, dans la limite de douze ans au total.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi un appartement Pinel se revend-il moins cher ?<\/h3>\n\n\n\n

Parce que son propri\u00e9taire l\u2019a pay\u00e9 au prix du neuf. Selon le rapport des inspections de l\u2019\u00c9tat de 2019, l\u2019ancien du m\u00eame quartier valait en moyenne 32 % de moins. Or, neuf ans plus tard, l\u2019appartement se revend comme un appartement ancien. L\u2019\u00e9cart ne se comble que si les prix du quartier ont mont\u00e9 d\u2019au moins 11 % sur la p\u00e9riode, pour l\u2019op\u00e9ration type du rapport.<\/p>\n\n\n\n

Combien co\u00fbtait un Pinel chaque mois ?<\/h3>\n\n\n\n

Pour un deux-pi\u00e8ces de 185 000 euros achet\u00e9 en 2017 \u00e0 cr\u00e9dit, l\u2019effort tournait autour de 300 euros par mois, r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t comprise. Sans la r\u00e9duction, il aurait atteint environ 610 euros. C\u2019est une estimation, d\u00e9taill\u00e9e dans l\u2019article.<\/p>\n\n\n\n

Que se passe-t-il si je vends avant la fin de mon engagement Pinel ?<\/h3>\n\n\n\n

Le fisc reprend, en principe, les r\u00e9ductions d\u2019imp\u00f4t d\u00e9j\u00e0 obtenues. Toutefois, la loi pr\u00e9voit des exceptions : une invalidit\u00e9 grave ou un licenciement. Le d\u00e9c\u00e8s ouvre aussi une exception, qu\u2019il touche le propri\u00e9taire ou son \u00e9poux ou partenaire pacs\u00e9. Avant de confier la vente \u00e0 une agence, mieux vaut conna\u00eetre la date de fin de votre engagement. Pour la retrouver, partez de la date de votre premier bail et ajoutez la dur\u00e9e choisie. Cette dur\u00e9e figure dans la note d\u2019engagement jointe \u00e0 votre d\u00e9claration de revenus de l\u2019ann\u00e9e de livraison du logement.<\/p>\n\n\n\n

Faut-il prolonger son engagement Pinel de trois ans ?<\/h3>\n\n\n\n

\u00c7a se calcule, au cas par cas. La prolongation ajoute un compl\u00e9ment de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t, mais elle maintient le plafond de loyer trois ans de plus. La d\u00e9cision se joue donc entre le compl\u00e9ment d\u2019imp\u00f4t et l\u2019\u00e9cart entre votre loyer plafonn\u00e9 et le loyer du march\u00e9 de votre secteur. En effet, le r\u00e9sultat change d\u2019une ville \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n

Comment conna\u00eetre le vrai prix de revente de mon Pinel ?<\/h3>\n\n\n\n

Le bon rep\u00e8re, ce sont les ventes r\u00e9elles, pas les annonces. La base publique des valeurs fonci\u00e8res recense le prix, la surface et la date de chaque vente, adresse par adresse. Ensuite, les appartements anciens vendus r\u00e9cemment dans votre rue sont ceux auxquels les acheteurs compareront votre bien.<\/p>\n\n\n\n

Cet article pr\u00e9sente les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales et les chiffres du rapport cit\u00e9, \u00e0 sa date de publication. Les chiffres de l\u2019exemple sont des estimations, pas une promesse. Un logement peut perdre de la valeur, et les r\u00e8gles fiscales peuvent changer. Cet article ne constitue pas un conseil personnalis\u00e9 : chaque op\u00e9ration d\u00e9pend de son prix d\u2019achat, de son quartier et de votre situation fiscale.<\/p>\n\n\n\n

Sources<\/h3>\n\n\n\n