Chiffres, taux et barèmes cités : ceux en vigueur au 15 octobre 2026, date de publication.
En 2019, l’État a demandé à ses propres inspecteurs de mesurer la rentabilité du Pinel. Ce dispositif réduisait l’impôt des particuliers qui achetaient un logement neuf pour le louer. Leur rapport tient en une phrase : sans hausse des prix de l’immobilier, une opération sur deux perd de l’argent. Les inspecteurs l’ont rendu au gouvernement en novembre 2019. Pourtant, le dispositif a continué cinq ans de plus. Depuis, la hausse des prix a sauvé en moyenne les acheteurs de 2017, mais pas tous.
Je suis conseiller en gestion de patrimoine chez Finance Nomade, et je ne vends pas d’immobilier neuf. En revanche, je conseille des contrats d’assurance-vie, comme celui qui sert de comparaison plus bas. Je peux donc vous montrer ces chiffres tranquillement. J’ai relu les 70 pages du rapport public. Cet article explique pourquoi tant d’opérations perdaient sans hausse des prix. Il montre aussi ce qui s’est passé depuis, et ce que ça change si vous détenez un Pinel en 2026.
Un rapport officiel, deux inspections, un constat
Le travail vient de deux corps de contrôle de l’État. Le premier est l’Inspection générale des finances, rattachée à Bercy. Le second est le Conseil général de l’environnement et du développement durable, son équivalent pour le logement. Leur mission a duré un peu plus de quatre mois, de juin à octobre 2019. Surtout, ils ont travaillé sur les données fiscales réelles : les prix déclarés, vente par vente.
Un rappel d’abord. Pour un achat jusqu’en 2022, le Pinel réduisait l’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement neuf. En échange, le propriétaire louait six, neuf ou douze ans, à un loyer plafonné. En 2023 puis en 2024, ces taux ont baissé, sauf pour les logements aux normes renforcées, appelés « Pinel+ ». Puis le dispositif s’est éteint le 31 décembre 2024. En revanche, les engagements pris avant cette date continuent de produire leurs effets. Beaucoup de propriétaires qui louent vivent donc encore sous ses règles, et les premiers arrivent au bout de leur engagement.
La rentabilité du Pinel : un écart de prix mesuré sur les ventes réelles
Tout le rapport tient, en réalité, dans un écart de prix. En effet, les inspecteurs ont comparé, quartier par quartier, le prix des appartements vendus en Pinel et le prix des appartements anciens du même secteur. Ainsi, l’ancien vaut en moyenne 32 % de moins que le neuf acheté en Pinel, au même endroit. La synthèse du rapport retient donc le chiffre rond de 30 %.
Pourquoi cet écart condamne-t-il tant d’opérations ? Parce qu’un appartement neuf ne le reste pas. Neuf ans plus tard, au moment de la revente, votre logement est devenu un appartement ancien parmi d’autres. Le rapport le mesure : le prix de revente d’un logement Pinel rejoint, en moyenne, celui d’un logement ancien de même surface. L’étiquette « neuf », et le prix payé pour elle, ont disparu.
Or la réduction d’impôt montait au mieux à 21 % du prix, sur douze ans. Sur un deux-pièces de 185 000 euros, cela fait au mieux 38 850 euros de réduction. Or ce deux-pièces coûtait 55 500 euros de plus que l’ancien du quartier. Autrement dit, l’avantage fiscal était plus petit que le surcoût payé à l’achat.
Le scénario type : 16 254 euros de perte à prix stables
Les inspecteurs ont ensuite chiffré une opération type. L’appartement est acheté 3 700 euros le mètre carré en Pinel, quand l’ancien du même quartier vaut 2 590 euros. Puis ils comptent tout sur neuf ans : les loyers, le crédit, les impôts, la réduction Pinel, puis la revente. Voici leurs résultats selon l’évolution des prix du quartier.
| Prix du quartier sur neuf ans | Revente au m² | Résultat Pinel | Résultat ancien |
|---|---|---|---|
| −23 % | 2 000 € | −48 704 € | −53 690 € |
| −3 % | 2 500 € | −21 204 € | −17 820 € |
| Prix stables | 2 590 € | −16 254 € | −11 364 € |
| +16 % | 3 000 € | +6 296 € | +18 049 € |
| +35 % | 3 500 € | +33 796 € | +53 919 € |
Deux lignes méritent votre attention. D’abord, à prix stables, le Pinel perd 16 254 euros, réduction d’impôt comprise. Ensuite, même quand les prix montent de 16 %, le même argent placé dans l’ancien rapporte presque trois fois plus. Le rapport donne aussi le seuil d’équilibre. Pour que l’opération type cesse de perdre, le quartier devait prendre 11 % en neuf ans, soit 1,2 % par an.
Le calcul complet d’un Pinel acheté en 2017
Le tableau des inspecteurs donne un résultat final. Je refais ici le chemin, euro par euro, sur un exemple proche de leur opération type. C’est une estimation de ma part : les hypothèses sont écrites en clair, et chacune se discute. Pour simplifier, je compte neuf ans à partir de l’achat, comme le rapport. Avec un achat sur plan, la location commence souvent un ou deux ans plus tard.
L’achat : 185 000 euros, plus les frais de notaire
Prenons par exemple un deux-pièces neuf de 50 m², acheté en 2017 à 3 700 euros le mètre carré, soit 185 000 euros. Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits. Ils tournent autour de 2,7 % du prix, soit à peu près 5 000 euros, payés de votre poche. Le prix du logement, lui, est emprunté en totalité, sur vingt ans, au taux de 1,3 % retenu par le rapport. La mensualité atteint alors 876 euros, plus environ 46 euros d’assurance du prêt.
Le loyer : plafonné à 544 euros
En Pinel, le loyer ne se fixe pas librement. La loi impose un plafond au mètre carré, selon la ville. Dans une grande ville de province comme Toulouse, ce plafond donnait en 2017 environ 544 euros par mois pour 50 m². Pour simplifier, je garde ce loyer pendant neuf ans, sans la hausse annuelle permise par l’indice des loyers. Ce choix pénalise un peu le Pinel. Selon le rapport, ce plafond ne gênait pas partout. Sur toute la France, il ne changeait rien pour 43 % des logements Pinel, car il dépassait le loyer du marché. Mais dans les grandes villes de province du même classement que Toulouse, il pesait sur deux logements sur trois. Le plus gros frein restait le prix d’achat.
L’effort d’épargne : environ 300 euros par mois
Chaque mois, le loyer ne couvre pas le crédit : la différence sort de votre poche, c’est l’effort d’épargne. Il faut ajouter les charges : taxe foncière, copropriété, assurance et gestion. Il faut aussi prévoir un mois vide de temps en temps. Enfin, il faut payer l’impôt sur ce que les loyers rapportent, une fois les charges et les intérêts retirés. Pour un foyer dont la tranche d’impôt sur le revenu est à 30 %, cela fait 30 % d’impôt. S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, un second impôt qui finance la protection sociale. En face, la réduction Pinel sur neuf ans vaut 18 % du prix. Cela fait 33 300 euros, soit 3 700 euros par an.
| Chaque mois, en moyenne sur neuf ans | Montant |
|---|---|
| Loyer encaissé | +544 € |
| Mois vides (un mois tous les deux ans) | −23 € |
| Mensualité du crédit | −876 € |
| Assurance du prêt | −46 € |
| Charges : taxe foncière, copropriété, assurance du propriétaire, gestion | −120 € |
| Impôt et prélèvements sociaux sur les loyers | −90 € |
| Effort sans la réduction | environ −610 € |
| Réduction Pinel (33 300 € sur neuf ans) | +308 € |
| Effort avec la réduction | environ −300 € |
Sans la réduction, il faudrait donc sortir environ 610 euros par mois. Avec elle, l’effort retombe à environ 300 euros par mois. Sur neuf ans, vous aurez versé environ 32 700 euros, plus les 5 000 euros de frais de notaire.
La revente : tout se joue sur le prix du quartier
Ainsi, au bout de neuf ans, il reste environ 107 700 euros à rembourser à la banque. Or le bien se revend au prix de l’ancien du quartier, pas au prix payé.
| Revente au m² | Prix de vente | Reste après le crédit | Bilan sur neuf ans |
|---|---|---|---|
| 2 590 € (prix stables) | 129 500 € | 21 800 € | −15 900 € |
| 2 330 € (stables, rabais de 10 %) | 116 500 € | 8 900 € | −28 800 € |
| 3 340 € (+29 %, moyenne de l’institut de la statistique, provisoire) | 167 000 € | 59 400 € | +21 700 € |
Pour obtenir le bilan, je pars de ce qui reste une fois la banque remboursée. J’en retire ce que vous avez sorti de votre poche : l’effort mensuel et les frais de notaire. À prix stables, mon calcul retombe presque sur celui des inspecteurs : environ 15 900 euros de perte, contre 16 254 euros dans le rapport.
Même avec la hausse de 29 %, l’appartement se revend 18 000 euros sous son prix d’achat. Le gain vient des loyers, de la réduction d’impôt et du crédit remboursé.
Et si vous aviez placé le même argent ?
Imaginez trois voisins qui n’achètent rien. Chacun place les mêmes sommes, aux mêmes dates, sur une assurance-vie : 5 000 euros au départ, puis 300 euros par mois pendant neuf ans. Seul le niveau de risque change. Face à eux, rappelons le résultat du Pinel. Si les prix n’ont pas bougé, il perd environ 15 900 euros, avant même les frais d’agence. S’ils ont suivi la moyenne de la province (+29 %), il gagne environ 13 400 euros, frais d’agence de 5 % payés.
Sans risque : le fonds en euros
Le premier voisin choisit le fonds en euros, la partie garantie du contrat. Pour ce calcul, je retiens 2 % par an avant prélèvements sociaux, soit environ 1,66 % une fois ces prélèvements payés. C’est un ordre de grandeur : les fonds en euros ont rapporté 2,63 % en moyenne en 2025, mais seulement 1,91 % en 2022. Au bout de neuf ans, il dispose d’environ 40 900 euros. Il a donc gagné environ 3 200 euros, et l’assureur garantissait son capital.
Face au Pinel : si les prix n’ont pas bougé, ce voisin a plus de 19 000 euros d’avance. Si les prix ont monté de 29 %, le Pinel le devance d’environ 10 000 euros. D’après le rapport de 2019, le Pinel fait jeu égal à partir d’environ 19 % de hausse en neuf ans.
Un risque mesuré : des fonds en actions à 5 % par an
Le deuxième voisin accepte une part de risque. Avec neuf ans devant soi, on peut placer ces sommes sur des fonds en actions et viser 5 % par an, une fois les frais du contrat payés. Ce n’est pas garanti, mais sur une telle durée, c’est un objectif raisonnable. À ce rythme, il dispose d’environ 48 400 euros au bout de neuf ans, soit environ 46 000 euros une fois l’impôt de l’assurance-vie payé. Il a donc gagné près de 9 000 euros, et son argent n’a jamais été bloqué.
Face au Pinel : si les prix n’ont pas bougé, ce voisin a près de 25 000 euros d’avance. Si les prix ont monté de 29 %, le Pinel le devance encore, d’environ 4 500 euros. Le jeu égal se situe vers 23 % de hausse.
Plus de risque : toute la bourse mondiale
Le troisième voisin place tout dans un fonds indiciel qui suit les grandes entreprises du monde entier (l’indice MSCI World). Du 30/06/2017 au 30/06/2026, ce fonds a rapporté environ 12,6 % par an, frais du fonds déduits. Les versements du voisin valent alors environ 76 300 euros avant impôt, et environ 67 000 euros après. Il a donc gagné environ 30 000 euros. Le chemin n’a pourtant pas été tranquille : ce fonds a perdu un tiers de sa valeur en cinq semaines début 2020, puis 13,5 % sur l’année 2022.
Face au Pinel : si les prix n’ont pas bougé, ce voisin a près de 46 000 euros d’avance. Même avec 29 % de hausse, il garde environ 16 600 euros d’avance. Pour faire jeu égal, il aurait fallu près de 39 % de hausse des prix.
Les trois voisins face au Pinel
| Placement, du moins au plus risqué | Gain sur neuf ans, impôt payé | Écart avec le Pinel si les prix ont monté de 29 % | Hausse nécessaire au Pinel pour faire jeu égal |
|---|---|---|---|
| Fonds en euros, 2 % par an | environ 3 200 € | Pinel devant, environ 10 000 € | environ 19 % |
| Fonds en actions, 5 % par an | environ 9 000 € | Pinel devant, environ 4 500 € | environ 23 % |
| Bourse mondiale, performance réelle | environ 30 000 € | Bourse devant, environ 16 600 € | environ 39 % |
Le Pinel n’était donc pas un placement sûr. C’était un pari à crédit sur la hausse des prix, et la réduction d’impôt ne rattrapait qu’une partie du prix payé en trop. Le rendement d’un fonds en euros, comme celui de la bourse, change chaque année, et le passé ne dit rien de l’avenir.
Certes, un avis plus favorable existe. En 2018, le Conseil des prélèvements obligatoires, un organisme rattaché à la Cour des comptes, estimait qu’un Pinel gardé douze ans pouvait rapporter 5,8 % par an, même à prix stables. La Cour des comptes juge toutefois cette estimation « quelque peu optimiste ».
Pourquoi personne ne regarde : l’impôt fait écran
Comment un placement perdant à prix stables a-t-il séduit autant de monde ? Le rapport répond là aussi. Selon les professionnels interrogés par la mission, la réduction d’impôt est la motivation principale de 80 % des acheteurs. Elle « éclipse complètement », écrivent les inspecteurs, les questions de rendement locatif et de revente. Autrement dit, on achète pour payer moins d’impôt. On ne regarde ni le prix au mètre carré, ni ce que vaudra le bien dans neuf ans.
Par la suite, la Cour des comptes a confirmé ce constat en septembre 2024. Dans sa propre enquête, plus de 80 % des investisseurs interrogés citent l’avantage fiscal comme leur principale raison d’acheter. Par ailleurs, près de 70 % des investisseurs Pinel font partie des 10 % de foyers aux plus hauts revenus. Selon l’estimation de la Cour, le Pinel avait coûté environ 7,3 milliards d’euros à l’État fin 2023, et la facture court jusqu’en 2038. Pour la Cour, la revente est « très souvent le principal moyen de rendre ce dispositif financièrement attractif ».
L’État non plus n’était pas gagnant. En effet, le dispositif visait des loyers plus bas. Or, selon le rapport, 9,3 % seulement des sommes accordées en réduction d’impôt se retrouvaient dans des baisses de loyer. Autrement dit, sur 100 euros de réduction d’impôt, moins de 10 euros ont fait baisser un loyer. Le rapport en tire une conclusion sévère : les neuf dixièmes de la dépense n’ont servi qu’à construire le logement. Il montre aussi qu’une hausse de 1 % du prix de vente permet au promoteur de payer le terrain près de 4 % plus cher.
Fin de l’engagement Pinel : trois chemins en 2026
Le rapport raisonnait en 2019, à prix stables. Depuis, les prix ont bougé. Selon l’INSEE, l’institut public de la statistique, les appartements anciens de province valaient environ 29 % de plus mi-2026 que mi-2017. Ce chiffre de 2026 est encore provisoire. C’est bien au-dessus des 11 % qu’il fallait pour ne pas perdre. En moyenne, la hausse des prix a donc sauvé les acheteurs de 2017.
Mais une moyenne cache des écarts. Le rapport y voit un indice : les Pinel semblent se trouver dans des quartiers un peu moins chers que le reste de la ville. Votre résultat dépend donc de votre rue, pas de la moyenne.
Votre engagement commence le jour de la première location, pas le jour de l’achat. S’il a démarré en 2017 ou après, pour neuf ans, il court encore ou se termine en ce moment. Trois chemins existent à son terme. Chacun se calcule avant de se décider, car la bonne réponse change selon la ville.
Prolonger l’engagement de trois ans
Un engagement initial de six ou neuf ans peut se prolonger par périodes de trois ans, dans la limite de douze ans au total. Pour un achat jusqu’en 2022, chaque période ajoute 3 % du prix en réduction d’impôt. La première prolongation d’un engagement de six ans ajoute même 6 % (selon les règles publiées par l’administration fiscale). En échange, le loyer reste plafonné trois ans de plus. La comparaison se fait donc entre ce complément et le loyer de marché auquel vous renoncez.
Garder le bien et relouer au prix du marché
Une fois l’engagement terminé, le plafond de loyer tombe. En revanche, le bail en cours continue : avec le même locataire, le loyer suit seulement l’indice officiel des loyers. Avec un nouveau locataire, le loyer se fixe en principe librement.
Pourtant, dans les grandes villes où le logement manque, la loi limite aussi cette hausse. Le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, sauf gros travaux ou loyer nettement trop bas. Si le loyer était nettement trop bas, vous pouvez l’augmenter, mais seulement de la moitié de l’écart avec les loyers du quartier. Le plafond Pinel peut donc peser encore après la fin de l’engagement.
Le bien redevient ensuite un investissement locatif ordinaire. Il se juge comme tel : rendement net, charges de copropriété, travaux à venir, fiscalité de vos loyers.
Vendre, en connaissant le vrai prix
Attention d’abord au calendrier. Si vous vendez avant la fin de l’engagement, le fisc reprend en principe les réductions déjà obtenues. La loi prévoit trois exceptions : une invalidité grave, un licenciement, ou le décès de l’un des membres du couple. Ensuite, votre prix d’achat ne compte plus : le marché comparera votre bien aux appartements anciens du quartier. Les ventes réelles sont publiques et gratuites sur l’explorateur officiel des valeurs foncières, qui publie les prix de vente déclarés aux impôts. Vous y voyez ce qui s’est vraiment vendu dans votre rue, et non les prix des annonces. Enfin, seul le résultat complet, loyers, impôts et revente compris, dit si le placement a vraiment rapporté.
Quand tout l’immeuble vend la même année
Dans une résidence Pinel, la plupart des acheteurs ont signé la même année. Leur engagement se termine donc aussi la même année. Beaucoup mettent alors en vente au même moment des appartements presque identiques, dans le même immeuble. Face à dix annonces semblables, l’acheteur négocie. Je n’ai trouvé aucune statistique officielle sur ce rabais : les 10 % du tableau sont une hypothèse, pas une mesure.
Le rapport cite aussi une étude publique : un immeuble détenu à plus de 80 % par des investisseurs risque davantage de se dégrader. Vendre dans l’urgence, au milieu de dix annonces semblables, expose aussi au rabais.
Mon avis sur la rentabilité du Pinel
À mon sens, le Pinel n’était pas un placement, mais un pari à crédit sur la hausse des prix. Je ne l’aurais recommandé qu’à un acheteur payant presque le prix de l’ancien, car sans hausse des prix mon calcul perd 15 900 euros.
Encore une fois, la comparaison avec la bourse est sévère. Sur les mêmes neuf ans, un fonds indiciel monde a rapporté environ 30 000 euros, contre environ 13 400 euros pour le Pinel avec la hausse moyenne des prix. Certes, la bourse a ses mauvaises années : elle a perdu un tiers de sa valeur début 2020. Mais elle ne demandait aucun crédit, et l’argent restait disponible à tout moment, alors que le Pinel le bloquait neuf ans. Je le rappelle : je conseille des contrats d’assurance-vie, c’est pourquoi je vous montre le détail des chiffres.
Pour moi, le Pinel a surtout rémunéré ceux qui le vendaient. L’acheteur payait son appartement environ 43 % plus cher que l’ancien du même quartier. Cet écart faisait vivre toute la chaîne : le promoteur, le propriétaire du terrain, les réseaux et les conseillers qui le plaçaient, puis la banque qui prêtait la totalité sur vingt ans. Selon les promoteurs interrogés par le rapport de 2019, les acheteurs Pinel négociaient d’ailleurs moins les prix que les autres. Quant aux locataires, ils ne recevaient que 9,3 % de la réduction d’impôt, sous forme de loyers plus bas.
Enfin, l’addition continue après l’engagement. Dans les villes où le marché est tendu, le loyer reste en principe bridé : le nouveau locataire ne peut pas payer plus que le précédent. Et à la revente, tous les propriétaires de la résidence arrivent au bout de leur engagement la même année, ce qui pèse sur le prix. Ces années d’après, rarement montrées au moment de l’achat, décident pourtant du résultat.
Questions fréquentes sur la rentabilité du Pinel
Le Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Non pour acheter : le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024. Depuis le 21 février 2026, le dispositif dit « Jeanbrun » a pris le relais pour le neuf et pour l’ancien rénové. Il fonctionne autrement : le propriétaire qui loue déduit chaque année une part du prix du logement de ses loyers imposables. En revanche, les engagements Pinel pris avant 2025 continuent de produire leurs effets. La réduction d’impôt se verse jusqu’au terme prévu. De plus, l’engagement initial peut se prolonger par périodes de trois ans, dans la limite de douze ans au total.
Pourquoi un appartement Pinel se revend-il moins cher ?
Parce que son propriétaire l’a payé au prix du neuf. Selon le rapport des inspections de l’État de 2019, l’ancien du même quartier valait en moyenne 32 % de moins. Or, neuf ans plus tard, l’appartement se revend comme un appartement ancien. L’écart ne se comble que si les prix du quartier ont monté d’au moins 11 % sur la période, pour l’opération type du rapport.
Combien coûtait un Pinel chaque mois ?
Pour un deux-pièces de 185 000 euros acheté en 2017 à crédit, l’effort tournait autour de 300 euros par mois, réduction d’impôt comprise. Sans la réduction, il aurait atteint environ 610 euros. C’est une estimation, détaillée dans l’article.
Que se passe-t-il si je vends avant la fin de mon engagement Pinel ?
Le fisc reprend, en principe, les réductions d’impôt déjà obtenues. Toutefois, la loi prévoit des exceptions : une invalidité grave ou un licenciement. Le décès ouvre aussi une exception, qu’il touche le propriétaire ou son époux ou partenaire pacsé. Avant de confier la vente à une agence, mieux vaut connaître la date de fin de votre engagement. Pour la retrouver, partez de la date de votre premier bail et ajoutez la durée choisie. Cette durée figure dans la note d’engagement jointe à votre déclaration de revenus de l’année de livraison du logement.
Faut-il prolonger son engagement Pinel de trois ans ?
Ça se calcule, au cas par cas. La prolongation ajoute un complément de réduction d’impôt, mais elle maintient le plafond de loyer trois ans de plus. La décision se joue donc entre le complément d’impôt et l’écart entre votre loyer plafonné et le loyer du marché de votre secteur. En effet, le résultat change d’une ville à l’autre.
Comment connaître le vrai prix de revente de mon Pinel ?
Le bon repère, ce sont les ventes réelles, pas les annonces. La base publique des valeurs foncières recense le prix, la surface et la date de chaque vente, adresse par adresse. Ensuite, les appartements anciens vendus récemment dans votre rue sont ceux auxquels les acheteurs compareront votre bien.
Cet article présente les règles générales et les chiffres du rapport cité, à sa date de publication. Les chiffres de l’exemple sont des estimations, pas une promesse. Un logement peut perdre de la valeur, et les règles fiscales peuvent changer. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque opération dépend de son prix d’achat, de son quartier et de votre situation fiscale.
Sources
- Inspection générale des finances et Conseil général de l’environnement et du développement durable, Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel, rapport de novembre 2019.
- Article 199 novovicies du Code général des impôts.
- Bulletin officiel des finances publiques, prorogation de l’engagement Pinel.
- Bulletin officiel des finances publiques, plafonds de loyer 2017.
- Article 47 de la loi de finances pour 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 sur les loyers à la relocation, prorogé jusqu’au 31 juillet 2027.
- Explorateur des valeurs foncières, data.gouv.fr.
- INSEE, indice des prix des logements anciens, appartements de province, 2e trimestre 2017 et 2e trimestre 2026 (provisoire).
- Cour des comptes, L’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel, rapport public thématique, septembre 2024.
- Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, revalorisation 2025 des contrats d’assurance-vie, 30 juin 2026.
- France Assureurs, rendement 2022 des fonds en euros.