Expertise 03 / 06
Avant de parler d'un nouvel investissement, on regarde celui que vous avez déjà : ce qu'il rapporte réellement, ce qu'il vous coûte, et ce qu'il deviendra le jour où il faudra le transmettre.
Le point de départ
La plupart des propriétaires bailleurs que je rencontre savent ce que leur bien leur rapporte en loyers. Beaucoup moins savent ce qu'il leur rapporte réellement, une fois déduits la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion, les travaux lissés sur la durée, la vacance locative et l'impôt. L'écart entre les deux chiffres est souvent considérable, et parfois il change complètement la décision.
C'est pour cela que je ne commence jamais par proposer un nouvel investissement. Je commence par mesurer l'existant. Cela répond à quatre questions que presque personne ne s'est posées de cette façon : combien ce bien me coûte-t-il vraiment, combien me rapporte-t-il vraiment, suis-je dans le bon régime fiscal, et que se passera-t-il le jour où il faudra le transmettre.
Il arrive que la réponse soit de ne rien changer. Il arrive aussi qu'un simple changement de régime fiscal améliore le résultat net de plusieurs milliers d'euros par an, sans rien vendre ni rien acheter.
L'audit
Cet inventaire prend une à deux heures et ne suppose aucun engagement. Il produit des chiffres, pas des impressions.
On additionne tout : mensualité de prêt et intérêts restant à courir, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion et de garantie loyers impayés, provision pour travaux, et le coût de la vacance entre deux locataires. Ce total, rapporté au loyer encaissé, donne l'effort d'épargne réel. Beaucoup de propriétaires découvrent à ce moment qu'ils financent leur bien de leur poche chaque mois, ce qui n'est pas un problème en soi mais doit être une décision, pas une surprise.
La rentabilité brute, celle qu'affichent les annonces, se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat. Elle ne veut pas dire grand-chose. La rentabilité nette déduit les charges, la nette-nette déduit l'impôt et les prélèvements sociaux, qui s'élèvent à 17,2 % sur les revenus fonciers d'une location nue et à 18,6 % sur les bénéfices industriels et commerciaux d'une location meublée. Selon votre tranche marginale, un même bien peut afficher une rentabilité nette-nette du simple au double d'un contribuable à l'autre. C'est cette dernière qu'on compare aux autres placements, jamais la première.
C'est le levier le plus rentable, parce qu'il ne coûte rien à actionner. Location nue au micro-foncier ou au réel, location meublée au micro-BIC ou au réel avec amortissement : le même bien, le même loyer, peuvent produire un résultat imposable très différent. Le passage du nu au meublé, quand il est possible juridiquement et cohérent avec le marché locatif local, transforme souvent l'équation.
C'est la question qu'on ne pose presque jamais, et celle qui crée le plus de difficultés. Vos héritiers recevront un bien qu'ils devront se partager, souvent en indivision, alors qu'ils n'ont pas les mêmes projets ni les mêmes moyens. Les droits de succession, eux, sont exigibles rapidement, sur un actif qui ne se vend ni vite ni au prix souhaité. Un patrimoine essentiellement immobilier peut ainsi contraindre une famille à vendre dans l'urgence. Cela s'anticipe : société civile, démembrement, calendrier de donations, ou simplement liquidités prévues ailleurs pour absorber les droits. C'est le sujet que je traite dans le volet transmission, et il se prépare bien avant qu'il ne se pose.
En un coup d'œil
Le choix du régime ne dépend pas du bien mais de votre situation : votre tranche marginale, l'existence d'un emprunt, le volume de travaux et vos autres revenus fonciers. Un même appartement peut relever du meilleur ou du pire régime selon le propriétaire.
| Nu · micro-foncier | Nu · régime réel | Meublé · micro-BIC | Meublé · régime réel | |
|---|---|---|---|---|
| Base imposable | Loyers moins un abattement forfaitaire | Loyers moins les charges réelles | Recettes moins un abattement forfaitaire | Recettes moins charges et amortissements |
| Intérêt principal | Simplicité déclarative | Déduction des travaux et des intérêts | Simplicité déclarative | L'amortissement neutralise souvent le résultat imposable |
| Déficit | Impossible | Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an hors intérêts, porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique. Excédent reportable 10 ans sur les revenus fonciers | Impossible | Reportable 10 ans, mais uniquement sur des bénéfices de même nature : jamais sur le revenu global. L'amortissement ne peut pas créer de déficit |
| Comptabilité | Aucune | Suivi des charges | Aucune | Comptabilité tenue, souvent par un expert-comptable |
| Adapté quand | Peu de charges et faible tranche d'imposition | Travaux importants ou emprunt en cours | Peu de charges, petites recettes | Objectif de revenu peu fiscalisé sur longue durée |
Les seuils, plafonds et taux d'abattement de chaque régime évoluent régulièrement et comportent des conditions que ce tableau ne peut pas résumer. Le passage d'un régime à l'autre obéit par ailleurs à des règles de durée et d'option. Ce comparatif sert à poser les termes du choix, le chiffrage se fait sur votre situation réelle.
Les points de vigilance
Si vous êtes propriétaire de vos locaux professionnels, le mode de détention pèse souvent plus lourd que le prix d'achat. Les loger dans la société d'exploitation est le plus simple, mais les expose au risque de l'activité et complique la cession, l'acquéreur voulant reprendre un fonds et non un immeuble. Les détenir en nom propre protège le patrimoine, au prix de loyers imposés en revenus fonciers. Une société civile à l'impôt sur le revenu isole les murs et facilite la transmission par parts ; à l'impôt sur les sociétés, elle ouvre l'amortissement mais réserve une plus-value lourde à la revente, calculée sur la valeur nette comptable. Le bon choix se décide avec la structuration de votre entreprise et votre projet de transmission, jamais isolément.
Le crédit immobilier est le seul levier qui permet d'acquérir un actif avec l'argent d'un autre, et à ce titre il reste un formidable outil patrimonial. Encore faut-il le mesurer : coût total des intérêts sur la durée restante, coût de l'assurance emprunteur qui peut représenter une part importante du coût du crédit, intérêt d'une renégociation ou d'un changement d'assurance, effet d'un remboursement anticipé comparé au rendement d'un placement alternatif. Rembourser par anticipation n'est pas toujours la bonne décision, notamment quand le taux du prêt est inférieur à ce que rapporte le capital placé ailleurs.
Le Pinel a pris fin, le Denormandie subsiste sous conditions de travaux et de localisation. Ma méthode est invariable et je l'applique aussi ici : je chiffre l'opération sans l'avantage fiscal. Si le bien ne tient pas debout par son emplacement, son prix d'acquisition et sa rentabilité, aucune réduction d'impôt ne le sauvera. Beaucoup d'opérations vendues pour leur avantage fiscal se sont soldées par une moins-value à la revente supérieure à l'économie obtenue, parce que le prix payé intégrait la carotte fiscale.
Au-delà d'un patrimoine immobilier net taxable de 1 300 000 euros, l'IFI s'applique et change les arbitrages. Le passif déductible, le traitement des parts de sociétés et certaines formes de détention modifient sensiblement l'assiette. C'est un paramètre à intégrer avant d'acheter, pas à découvrir en mai : deux stratégies équivalentes en rendement peuvent avoir un coût IFI très différent, et la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette pendant la durée du démembrement.
L'autre voie
Tout ce qui précède décrit l'immobilier détenu en direct : un bien identifié, un locataire, des travaux, une fiscalité à arbitrer et un actif difficile à partager le jour venu. C'est ce qui fait sa force, et ce sont aussi ses trois contraintes principales : le temps qu'il prend, le ticket d'entrée qu'il suppose, et la concentration du risque sur un seul immeuble et un seul locataire.
Une part des personnes que j'accompagne veut de l'immobilier sans rien de tout cela : percevoir un revenu régulier, être exposé à la pierre, mais ne plus arbitrer un devis de plomberie un dimanche soir. C'est exactement le besoin auquel répondent les sociétés civiles de placement immobilier. Elles mutualisent des dizaines d'immeubles et des centaines de locataires, s'achètent par quelques milliers d'euros, se logent en direct comme au sein d'une assurance-vie, et se transmettent par parts sans indivision.
En contrepartie, vous ne choisissez ni les immeubles ni les locataires, la liquidité est limitée et les frais sont réels. Reste donc à savoir ce que l'on achète, et c'est là que la lecture compte : le taux de distribution seul ne dit à peu près rien. La réglementation interdit d'ailleurs de le présenter isolément, précisément parce qu'il induit en erreur. Voici les sept indicateurs que j'examine avant toute souscription.
Les SCPI
Le chiffre qu'on vous montre
Le revenu annuel rapporté au prix de la part. Utile, mais insuffisant seul : il ne dit rien de sa soutenabilité, ni de ce qui a été puisé dans les réserves pour l'atteindre. Il se lit toujours avec les six indicateurs suivants.
La solidité locative
La part des loyers effectivement encaissés rapportée à ce que le parc rapporterait s'il était intégralement loué. C'est lui qui révèle la qualité réelle des immeubles et des locataires, bien mieux qu'un discours commercial sur la sélection des actifs.
La capacité à tenir
Les réserves accumulées, exprimées en mois de distribution. Une SCPI qui a mis plusieurs mois de côté peut absorber une vacance ou un défaut de locataire sans couper son revenu. Une SCPI sans réserve n'a aucune marge.
Achetez-vous au bon prix ?
La valeur de reconstitution est ce que coûterait la reconstruction du patrimoine aujourd'hui. Si le prix de part s'en écarte nettement vers le haut, vous payez au-dessus de la valeur réelle des immeubles. C'est l'indicateur qui a le plus manqué aux souscripteurs des années passées.
Ce que coûte l'entrée
Frais de souscription, ou à l'inverse frais de sortie pour les SCPI qui n'en prélèvent pas à l'entrée, et délai avant de percevoir les premiers loyers. Ces deux éléments imposent un horizon long : sur quelques années seulement, ils absorbent l'essentiel du rendement.
Pour sortir un jour
Une SCPI n'est pas un placement liquide. La revente dépend de l'existence d'acheteurs, et les délais peuvent s'allonger fortement quand la collecte se retourne. C'est un point que l'on regarde avant d'entrer, pas au moment où l'on veut sortir.
Ce que vous détenez vraiment
Bureaux, commerces, santé, logistique, France ou zone euro. La diversification sectorielle et géographique, l'âge des immeubles et la concentration des locataires déterminent le risque réel, très différent d'une SCPI à l'autre malgré des rendements affichés voisins.
Le mode de détention
Une fois le support choisi, reste la question de savoir à quel nom et sous quelle forme. Détenir en direct est simple mais conduit à l'indivision au décès. Détenir via une société civile permet de transmettre des parts plutôt que des murs, d'organiser la gérance et d'éviter le blocage d'un indivisaire, au prix d'un formalisme annuel. Acquérir la nue-propriété seule, l'usufruit étant cédé temporairement, supprime toute fiscalité sur les revenus pendant la durée du démembrement et exclut le bien de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.
Ces trois modes ne s'opposent pas et peuvent coexister dans un même patrimoine. Le choix se fait en fonction de votre situation familiale, de votre horizon et de ce que vous voulez qu'il advienne de ce bien. C'est là que la lecture juridique compte autant que le calcul de rentabilité, et c'est la raison pour laquelle je traite l'immobilier et la transmission comme un seul et même sujet.
Le déroulé
Chaque bien détenu : prix d'acquisition, capital restant dû, loyer, charges réelles, régime fiscal actuel, valeur estimée aujourd'hui. Et le calcul de la rentabilité nette-nette de chacun.
Changement de régime fiscal, renégociation d'assurance emprunteur, passage au meublé, arbitrage sur un remboursement anticipé. Ce sont les gains les plus rapides et ils ne coûtent rien.
Simulation des droits dus par vos héritiers, examen de la liquidité disponible pour les payer, et des solutions si elle manque. C'est ici que se décide l'intérêt d'une société civile ou d'un démembrement.
Seulement une fois les trois étapes précédentes traitées. Avec, pour chaque option, le rendement net après impôt, le mode de détention retenu et le chiffrage sans l'avantage fiscal éventuel.
Les revenus et la valeur des parts de SCPI ne sont pas garantis. L'immobilier est un placement de long terme, peu liquide, comportant un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Questions fréquentes
C'est exactement la question à laquelle l'audit répond, et elle n'a pas de réponse générale. Il faut calculer la rentabilité nette-nette, c'est-à-dire après charges réelles, impôt sur le revenu dans votre tranche et prélèvements sociaux, qui sont de 17,2 % en location nue et de 18,6 % en location meublée, puis la comparer à ce que le même capital rapporterait ailleurs, à risque comparable. Il faut aussi tenir compte de l'effort d'épargne mensuel et du travail de gestion, que personne ne valorise jamais.
Souvent, mais pas toujours. Le meublé au régime réel permet d'amortir le bien et de neutraliser une bonne partie du revenu imposable pendant de longues années, ce qui en fait le régime le plus efficace pour générer un revenu peu fiscalisé. En contrepartie, il impose une comptabilité, dont le coût doit entrer dans le calcul, et suppose que la demande locative locale existe pour du meublé. Le passage se prépare, il ne s'improvise pas.
C'est la question la plus utile et la moins posée. Vos héritiers recevront un actif indivis, difficile à partager, et devront acquitter des droits de succession rapidement alors qu'un bien immobilier ne se vend ni vite ni au prix voulu. Un patrimoine très majoritairement immobilier expose donc à une vente contrainte. Cela s'anticipe par une société civile, un démembrement, un calendrier de donations, ou simplement en prévoyant ailleurs les liquidités nécessaires.
C'est un bon support pour percevoir un revenu régulier sans gérer de bien, à condition de le juger sur l'ensemble de ses indicateurs et non sur le seul taux de distribution : taux d'occupation, réserves, prix de part comparé à la valeur de reconstitution, frais, délai de jouissance, liquidité et composition du parc. Les revenus ne sont pas garantis, le capital présente un risque de perte, et l'horizon doit être long, au moins huit à dix ans.
Pas systématiquement. Si le taux de votre crédit est inférieur à ce que rapporte le capital placé ailleurs, rembourser détruit de la valeur. Il faut comparer le taux du prêt, l'économie d'intérêts réellement obtenue compte tenu de l'amortissement déjà effectué, les indemnités de remboursement anticipé éventuelles, et le rendement net de l'alternative. La réponse dépend aussi de votre confort personnel face à l'endettement, qui est un critère légitime.
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